入居者が死亡したときの原状回復は? 主な手順や注意点を詳しく解説!

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「賃貸物件で入居者が死亡したが、原状回復は誰が行うのだろう」「入居者が死亡した場合に原状回復するときの注意点を知りたい」とお考えでしょうか? 賃貸物件で入居者が死亡することはよくあることです。しかし、実際に入居者が死亡した場合、どんな対応をすればよいのか、原状回復はどうすればよいのかなど、よく分からないことも多いでしょう。

そこで今回は、入居者が死亡したときの原状回復について詳しく解説します。

  1. 入居者が死亡した場合の原状回復は誰が行う?
  2. 入居者が死亡したときの対応は?
  3. 入居者が死亡したときに原状回復する手順
  4. 入居者が死亡した場合に告知義務はある?
  5. 入居者の死亡と原状回復についてよくある質問

この記事を読むことで、入居者が死亡したときの原状回復で注意するポイントがよく分かります。まずは、記事を読んでみてください。

1.入居者が死亡した場合の原状回復は誰が行う?

最初に、入居者が死亡した場合に誰が原状回復を行うべきか見ていきましょう。

1-1.基本的には入居者の遺族が行う

入居者が死亡した場合の原状回復は、遺族が行うのが基本です。まずは、遺族に連絡して早急に原状回復をしてもらうように伝えましょう。特別な事情がないかぎり、原状回復を行うことに同意してくれるはずです。また、遺品の処分も同時に依頼してください。なお、入居者が死亡してから時間が経過すると物件の傷みが進んでしまう可能性があるため、なるべく速やかに作業してもらうように依頼しましょう。

1-2.遺族がいない場合は連帯保証人が行う

すでに遺族が亡くなっているなどの場合は、賃貸契約の連帯保証人が原状回復を行う義務があります。賃貸契約の連帯保証人は、契約者本人の代わりに原状回復を行うことになっているからです。賃貸契約は契約者が死亡してもそのまま有効なので、連帯保証人としての義務も残ります。したがって、遺族がいない場合は、連帯保証人に連絡して原状回復を進めてもらいましょう。

1-3.遺族も連帯保証人も連絡が取れない場合は?

遺族や連帯保証人のいずれもいなかったり連絡が取れなかったりする場合は、物件の所有者として貸し主が原状回復を行うことになります。たとえ、遺族や連帯保証人が存在していても、連絡が付くまで待っていると物件の損傷が進むことがあるほか、次の入居者を探すタイミングが遅れてしまうからです。集合住宅では、そのほかの入居者への配慮も必要になります。入居者死亡のダメージを最低限にとどめるためにも、原状回復を速やかに行うことを優先しましょう。

2.入居者が死亡したときの対応は?

賃貸物件で入居者が死亡したとき、どんな対応をすればよいのでしょうか。

2-1.入居者が死亡しているか警察に連絡して確認を受ける

賃貸物件で入居者が死亡してる可能性が高い場合、最初に警察に連絡して確認を受けてください。病院以外で人が亡くなったときは、警察によって事件性の有無を確認する必要があるからです。貸し主であっても、勝手にカギを開けて中に入ることは避けましょう。入居者が死亡していて、事件性がある場合は、警察がいったん遺体を収容することになります。自然死などで、事件性がないと見なされた場合は、連帯保証人や遺族から葬儀社などに連絡してもらい、遺体を運搬・安置するなどの手配をしてもらいましょう。

2-2.遺族や連帯保証人から死亡状況を確認する

遺族や連帯保証人から入居者の死亡を伝えられた場合は、物件の所有者として以下の内容を確認してください。

  • 入居者の死亡を発見した日時
  • 室内で亡くなっていた場所
  • 死因
  • 死亡が確認された場所
  • 亡くなってからの経過時間

たとえば、自然死であっても亡くなってからの経過時間が長いと特殊清掃が必要になる可能性があり、原状回復費用も高くなります。後から費用負担などでトラブルにならないためにも、最初に伝えらえた内容をきちんとメモに残しておきましょう。

2-3.遺族や連帯保証人と今後について話し合う

遺族や連帯保証人と今後の賃貸契約について話し合いましょう。入居者が死亡しても賃貸契約はそのまま遺族に引き継がれます。また、連帯保証人についても変更に応じる義務はありません。ただし、実際には遺族や連帯保証人から契約解除を申し込まれることが多いでしょう。契約を解除する場合は、契約期間をいつまでにするか、敷金の返却や物件の原状回復と費用負担はどうするかなど、きちんと話し合ってください。

2-4.原状回復の費用負担は誰になる?

原状回復費用の負担は誰が行うべきか、詳しく見ていきましょう。

2-4-1.遺族

原状回復の費用は、入居者の遺族に支払ってもらいましょう。入居者が死亡しても賃貸契約は遺族に引き継がれるため、原状回復費用の支払いも遺族に請求することができます。入居者が預金などの財産を残していれば、スムーズに支払ってもらえることでしょう。

2-4-2.連帯保証人

遺族の次に請求するべき相手は、連帯保証人です。連帯保証人は、賃貸契約に当たって入居者の代わりに諸費用を負担する義務があります。連帯保証人についても入居者死亡によって義務が消滅しないので、原状回復費用を請求することが可能です。

2-4-3.家賃保証会社

入居者との賃貸契約において、家賃保証会社を保証人の代わりにしていた場合は、家賃保証会社に原状回復費用を請求できることがあります。詳しくは、家賃保証会社との契約内容を確認してください。

2-4-4.貸し主

遺族の存在が不明で、連帯保証人・家賃保証会社ともに賃貸契約に入っていないため、原状回復費用をだれにも請求できない場合は、物件の所有者である貸し主が費用を負担することになるでしょう。なお、火災保険に加入している場合は、特約の内容によって原状回復費用などの補償を受けられる場合があるので、確認してみてください。

3.入居者が死亡したときに原状回復する手順

賃貸物件で入居者が死亡したときに、原状回復する手順を解説します。

3-1.遺品整理をする

原状回復を始める前に、遺品整理をする必要があります。遺品整理は、遺族や連帯保証人に依頼して速やかに完了してもらいましょう。遺品がある状態では、原状回復作業ができません。なお、遺品整理は信頼できる遺品整理業者に依頼して作業してもらうとよいでしょう。自分で行うよりもはるかに効率よく作業してもらえる、ゴミや遺品の処分をしてもらえるなど、多くのメリットがあります。

3-2.状況に応じて特殊清掃を行う

単なる遺品整理や通常の清掃では対応できない場合は、特殊清掃が必要です。特殊清掃では、体液や遺体の一部の除去・消臭消毒作業・害虫駆除などを行います。一般的なハウスクリーニングより高度な作業となり、正しい専門知識も必要となるため、特殊清掃の実績が多い業者に依頼することが大切です。

3-3.室内をリフォームして原状回復する

遺品整理や特殊清掃が終わったら、室内をリフォームして賃貸開始当時の状態に原状回復してください。原状回復では、畳や床材・壁紙などは必ず交換することになるでしょう。なお、特殊清掃後であっても通常の原状回復だけでは不十分な場合は、大がかりなリフォームが必要になることがあります。

4.入居者が死亡した場合に告知義務はある?

賃貸物件で入居者が死亡した場合、新しい入居者を探す際の告知義務はどうなるのか詳しく見ていきましょう。

4-1.心理的瑕疵(かし)物件として告知義務がある例

入居者が死亡したときに必ず告知するべき例をご紹介します。

4-1-1.自殺・他殺で死亡した

入居者が自殺もしくは他殺で死亡した場合は、告知義務があります。自殺や他殺は、到底自然死とはいえません。どんなに立地や間取りなどの条件がよくても、自殺や他殺などがあった物件は避けたいと考える人も多くいます。そのため、心理的瑕疵物件として告知した上で次の入居者を探す必要があるのです。

4-1-2.自然死だが遺体の損傷が激しかった

自然死でも、発見が遅れて遺体の損傷が激しかった場合も、告知義務があります。遺体の損傷が激しい場合、床に体液などがしみ込んでしまい、床材を交換することが多いでしょう。また、遺体が腐敗したり害虫が発生したりすると、強烈な臭いが室内に充満して極めて不衛生な状態になります。キレイに原状回復するとしても、次に借りる人に告知する必要があるでしょう。

4-2.入居者が死亡しても告知義務がない例

入居者が死亡しても、病死や老衰などの自然死で、早期発見に至った場合は告知義務はありません。実際に、入居者が自然死しても気にしない人が大半です。生きている以上、いつどこで死亡するか分からないため、室内で死亡するのも一般的なことといえます。次に物件を借りたい人から前の入居者について質問があったら、簡単に伝える程度で構いません。

5.入居者の死亡と原状回復についてよくある質問

最後に、入居者の死亡と原状回復に関する質問に回答します。それぞれ参考にしてください。

Q.心理的瑕疵物件でも次の入居者をスムーズに見つけるコツは?
A.以下を参考にしてください。

  • 告知義務をきちんと果たす
  • できるかぎりキレイにリフォームする
  • 立地や間取りなど物件のメリットを前面に出してアピールする
  • 入居者募集時になるべく写真を多く掲載して安心感を与える
  • 家賃や敷金を相場よりも安く設定したりフリーレント期間を設定したりする

Q.入居者が死亡した後の原状回復費用を敷金から差し引きしてよい?
A.ケースバイケースです。自然死で発見が早い場合は、ほぼ物件に損害を与えていないと判断されるため、契約解除時に通常の原状回復費用分だけを請求することになるでしょう。特殊清掃や大がかりなリフォームが必要になるほど物件に大きなダメージを与えた場合は、遺族や連帯保証人との話し合いで費用負担を決めることが必要です。

Q.賃貸契約中の物件で入居者の死亡を避ける方法は?
A.どんな人でも突然死する可能性があるため、絶対的な方法はありません。ただし、単身者は入居時に年齢制限をかける、家族や親族との関係がよい人と契約するなどの方法で防ぐことは可能です。また、なるべく物件に定期的に出向き、清掃などをしながら入居者に異変がないかチェックするとよいでしょう。

Q.心理的瑕疵物件を告知せずに賃貸に出したらどうなる?
A.告知義務違反に当たるため、入居者より損害賠償を請求されることがあります。場合によっては、転居費用だけでなく、家賃の数か月分に相当する慰謝料や弁護士費用も請求されることがあるでしょう。

Q.入居者が死亡した後の遺品整理はどんな業者に依頼すべきか?
A.以下のポイントを満たした業者なら、安心して依頼できるでしょう。

  • 遺品整理で豊富な実績がある
  • 現地視察や見積もりは無料
  • リーズナブルかつ分かりやすい料金システム
  • できるかぎり早く作業してくれる
  • 不用品の処分や買取を依頼できる
  • 特殊清掃や害虫駆除なども依頼できる
  • スタッフの対応が親切で丁寧
  • スタッフが遺品整理士の資格を持っている
  • 顧客からの評判がよい

なお、当遺品整理ファンデックスでも、入居者死亡時の遺品整理や特殊清掃を数多くお受けしてご好評をいただいています。まずは、お気軽にご相談ください。

まとめ

今回は、入居者が死亡したときの原状回復について詳しく解説しました。賃貸物件で入居者が死亡した場合は、速やかに物件の原状回復を行う必要があります。放置すると、悪臭や害虫の発生などにより、苦情が出ることもあるので注意しましょう。また、入居者が死亡した賃貸物件に新しい入居者を探す場合は、状況に応じて告知義務が発生します。入居者が自殺や他殺などで死亡した場合などは、心理的瑕疵物件として告知する義務があるので注意してください。なお、入居者死亡後の遺品整理は、信頼できる遺品整理業者に依頼することをおすすめします。